Предметом судебных разбирательств часто становятся жалобы квартиросъемщиков (владельцев частных домов) на необоснованность решения признать их жилье подлежащим сносу. Другой характер претензий заключается в недовольстве предложенной денежной компенсацией за снос аварийного жилья или в нарушении прав собственника на равноценный обмен при расселении.

Правовые аспекты, касающиеся отнесения жилых зданий к сооружениям, непригодным для проживания или компенсационные меры для жильцов отражены в статьях Жилищного кодекса РФ, а также регламентируются ФЗ № 185.

Что полагается собственнику при сносе аварийного жилья

Согласно ст. 32, 86, 89 ЖК РФ выработан критерий, по которым жилые помещения признаются аварийными или ветхими. Эти же статьи определяют перечень компенсационных мероприятий в зависимости от статуса собственника.

Критерии аварийности жилья

Нередко на бытовом уровне происходит путаница в понятиях: ветхое жилье приравнивается к аварийному. Между тем перевод жилого помещения в ту или иную категорию предопределяет совершенно разные взаимоотношения с хозяевами квартир или частными домовладельцами.

Жилой дом признается непригодным для проживания и подлежит сносу по следующим критериям:

1. Фактический и технический износ составляет более 70%, при этом имеются явные признаки нарушения фундамента и обрушения несущих конструкций.
   
2. Разрушение строений вследствие геотектонических подвижек (землетрясения, извержения вулканов) и других геоморфологических катаклизмов.
   
3. Нахождение жилых помещений в зонах риска: очагах возможного химического поражения и отравления токсичными веществами.
   
4. Ухудшение состояния дома от шума и вибрации проходящих рядом авто- и железнодорожных магистралей.
   
5. Расположение жилых зданий в СЗЗ (санитарно-защитной зоне) опасных производств и предприятий тяжелой промышленности.
   
6. Нахождение жилого объекта в зоне произошедшей техногенной катастрофы. Яркий пример — угроза жизни и здоровью гражданам в результате Чернобыльской аварии.
   
   

Однако не все перечисленные факторы влекут автоматическое придание помещению статуса аварийного. Если муниципальные органы власти не спешат признать дом аварийным со всеми вытекающими обязанностями с их стороны, то жильцы должны сами проявить инициативу.

Важно! Есть четкое правило: проживание в аварийных домах сопряжено с угрозой жизни и требует скорейшего расселения. К ветхим же строениям относятся здания, просто устаревшие с течением времени, но пригодные для проживания после проведения ремонтно-реконструкционных работ.

Последовательность действий по признанию дома аварийным

Прежде чем будет вынесено решение о том, что дом подлежит сносу, необходимо пройти процедуру признания жилого помещения непригодным для проживания, иными словами — включить его в список аварийных строений.

Предпринимаются следующие шаги:

1. Хозяин квартиры вправе единолично обратиться в администрацию с просьбой о признании дома аварийным. Подается заявление, написанное в произвольной форме, через приемную канцелярию с обязательной регистрацией или через портал Госуслуг.
   
2. На основании заявления формируется межведомственная жилищная комиссия с представителями всех заинтересованных служб, которая на месте исследует степень износа и техническое состояние дома. По результатам обследования составляется акт.
   
3. Если решение положительное, то дом признается аварийным, а собственников квартир ставят в очередь на расселение, либо на получение компенсации за снос жилья.
   
   

Чтобы процедура не затягивалась, важно жильцам квартир действовать коллегиально, так как к заявлению необходимо приложить пакет документов, в частности, нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности от каждого правообладателя.

Гарантии для обладателей приватизированных квартир в аварийном доме

При демонтаже дома, признанного аварийным, владельцы приватизированных квартир могут рассчитывать на два варианта возмещения убытков:

• денежная компенсация за снос квартиры;
  
• предоставление нового жилого помещения с оплатой переезда и возмещением других расходов.
  
  

Граждане, проживающие в квартирах на условиях договора социального найма, могут претендовать только на переселение, и лишены права получения компенсации за снос жилого помещения.

Выкупная цена квартиры

Согласно нормативным актам в Жилищном и Гражданском Кодексе РФ компенсация в доме под снос такой собственности, как приватизированная квартира, проводится на возмездной основе (ст.32 ЖК РФ).

Каждого жильца аварийного дома должны оповестить о выселении за год до предполагаемого демонтажа жилища. Владельцам приватизированных квартир предоставляется проект договора о выкупе, причем сроки оценки имущества и его выкуп напрямую зависят от заинтересованности администрации в приобретении освободившегося земельного участка.

Денежная компенсация или выкупная цена квартиры — это суммарное возмещение рыночной стоимости и всех сопутствующих затрат (переезд, наем временного помещения для проживания).

Дальнейшие действия собственника зависят от условий договора на выкуп. В идеале — собственник согласен с оценочной ценой, договор подписывается, деньги переводятся по безналичному расчету.

Но так бывает далеко не всегда. Примером тому может служить ситуация, сложившаяся в Татарстане, когда жителям аварийного жилья по всей республике была назначена единая выкупная цена, равная, 11,022 тыс. рублей за кв.метр. И это при том что самая дешевая цена за кв. метр квартиры на окраине начиналась с 55 тыс.руб. Властями предлагалось недостающую сумму получит по социальной ипотеке в республиканском банке.

Волна протестов, судебных исков, обращений к президенту России прокатилась по республике. Ведь при такой компенсации рассчитывать можно было не более чем на 7 м² бесплатной жилой площади. Лишь недавно программа была тихо свернута и жители, наконец, получили возможность более-менее реально оценивать свои квартиры.

В такой ситуации жители, не согласные с размером денежной компенсации, проводят самостоятельную оценку имущества у независимого оценщика. Помимо рыночной стоимости жилья, в оценку включаются:

• стоимость доли собственника в общедолевом имуществе многоквартирного дома;
  
• все понесенные убытки, связанные с изменение места проживания;
  
• упущенную выгоду, если таковая имеется;
  
• последнее новшество — возмещение убытков собственникам приватизированного жилья за не произведенный капремонт.
  
  

Далее, если шаги собственника не возымели действие он вправе обратиться в суд с исковым заявлением, основанием для которого может служить несогласие с суммой оценки, либо затягивание сроков составления договора на выкуп со стороны администрации.

Переселение

На получение компенсации за снос дома в виде жилищного возмещения вправе рассчитывать как владельцы приватизированного жилья, так и граждане, проживающие по договору социального найма.

Права жителей при переселении:

1. Право выбора — до 3-х раз собственник может отказываться от предложенных вариантов.
   
2. Предоставляемое жилье должно быть равноценным по метражу утраченному.
   
3. Новое местожительство территориально должно располагаться в одном административном округе со старым. Переезд в другой регион осуществляется только с согласия собственника.
   
4. Жилище по обмену должно быть оборудовано инженерными сетями и коммуникациями.
   
   

Внимание! При достижении согласия на переезд в альтернативное жилище заключается двусторонний договор между собственником и администрацией. В течение месяца после подписания договора осуществляется переезд с возмещением всех понесенных убытков муниципалитетом.

Если жилец трижды отказывается от предложенных вариантов жилого помещения, то владелец приватизированного жилья вправе претендовать на денежную компенсацию. Собственнику же наемной квартиры в этом случае может быть предложена квартира с меньшей или большей площадью, но с доплатой той или иной стороны.

Снос частного дома

Освобождение территории от жилых построек в частном секторе происходит по тем же основаниям, что и в случае капитальных строений:

• аварийное состояние;
  
• изъятие земель под нужды муниципалитета (города);
  
• нахождение в опасной зоне.
  
  

Альтернативное жилье также предполагает наличие придомового земельного участка, равного по качеству и площади.

Оценка частного дома проводится по следующим критериям:

• процент износа дома и хозяйственных построек;
  
• количество культурных садовых насаждений;
  
• виды инженерных коммуникаций и наличие удобств;
  
• степень развитости инфраструктуры, в первую очередь, транспортной;
  
• месторасположение в населенном пункте (центр, окраина).
  
  

Владельцы частных домов при желании могут ставить вопрос о получении взамен сносимого жилья помещение в многоквартирном доме.

Если загородные владения приглянулись частному застройщику, то собственник вправе назначать свою цену за выкуп имущества с земельным наделом. Здесь, как говорится, торг уместен.

Если же изъятие проводится в пользу государства, то после получения разрешения на снос дома, в течение года должен быть решен вопрос — в каком виде собственник желает получить компенсацию: дом с участком либо денежное возмещение.

В случае предоставления жилья меньшей площади по согласию с договаривающейся стороной производится доплата.

Что положено при сносе гаража

Города активно развиваются, места под строительство жилых домов, а также объектов социально-бытовой инфраструктуры требуется все больше. При этом гаражные кооперативы, находящиеся ранее за чертой города, часто оказываются в пределах интересов застройщиков.

К сожалению, критерии компенсации за снос гаража часто оказываются размытыми. Ведь не секрет, что часто владельцы гаражей не оформляют свидетельств о праве на недвижимость. Тем более до недавнего времени зарегистрировать было достаточно само строение, ныне же для полноправной сделки необходимо оформить права и на землю под гаражом.

Интересно! Особенность начисления компенсации при сносе частного дома заключается в том, что в расчет выкупной цены помимо дома входит стоимость земли, если участок оформлен в собственность.

Процедура оценки сносимого гаража

По закону хозяин гаража, намеченного под снос, должен получить об этом уведомление в бумажном виде не позднее 30-ти суток от запланированного разрушения.

В случае изъятия строений под нужды города все затраты на проведение работ ложатся на государство. Владельцу требуется вывезти свое имущество и подготовить все необходимые документы для денежного возмещения за утраченное имущество.

Выкупная цена, как правило, не покрывает полной стоимости гаража, но может послужить стартовым капиталом для постройки или покупки нового помещения.

На размер выкупной цены за гараж влияет:

• местоположение строения в жилой зоне;
  
• материалы и конструкция здания;
  
• наличие автомобильной ямы или погреба;
  
• качество отделочных материалов внутри гаража.
  
  

Возмещение выкупной цены как индивидуальным владельцам гаражей, так и членам ГСК производится на основании документов права собственности на недвижимое имущество.

Документы для назначения компенсации

Правоустанавливающими документами являются:

• свидетельство о членстве в гаражном кооперативе или другом сообществе автомобилистов;
  
• дарственная на гараж;
  
• свидетельство купли-продажи;
  
• документ о наследуемом имуществе;
  
• право на пользование гаражом согласно вынесенному судебному решению.
  
  

Таким образом, главным условием получения компенсационного возмещения является законно оформленное право на владение гаражом.

Вся сложность заключается в том, что данных 30 суток не хватит на то, чтобы оформить право собственности либо исправить ошибки в имеющихся документах. Организации автомобилистов в некоторых случаях не удосуживаются продлить договор аренды. Эти обстоятельства влекут за собой отказ в выдаче компенсации.

Остаются ни с чем и собственники незаконно построенных гаражей. Помимо лишения граждан компенсаций, их могут подвергнуть административному наказанию и вынудить снести гараж собственными силами.

Сроки получения выкупной цены за гараж приблизительны и отличаются в каждом индивидуальном случае, но обычно укладываются в пределах 20-25 дней.

У вас остались вопросы?

Или вам требуется юридическая помощь? Задайте вопрос юристу нашего сайта. Помощь юриста бесплатна и анонимна!

Сохраните эту статью, чтобы не потерять!

Сохранить статью вы можете себе на страницу во "Вконтакте" или в "Одноклассниках". Для этого используйте эти кнопки:

Мы отслеживаем все изменения в законодательстве!

Подпишитесь на «Все льготы» в социальных сетях и получайте свежую и актуальную информацию по льготам:

В «Одноклассниках»: https://ok.ru/vselgoty

Во «В контакте»: https://vk.com/lgota_com